De afgelopen tijd is discussie ontstaan over de lage bouwambitie van de stad Rotterdam. Ook in de gemeenteraad. Uit onderzoek van RTM XL aan de hand van cijfers van het CBS blijkt dat het nog erger is dan in eerste instantie gedacht. Rotterdam is de afgelopen 12 jaar met 5.000 woningen gegroeid. In totaal. Ter vergelijking: er zoeken bijna 100.000 mensen een woning in de stad. Wij hoeven niet uit te leggen waarom dat een probleem is. Wel leggen we uit hoe we aan deze cijfers komen.
Al enige tijd houden wij de bouwproductie van Rotterdam nauwlettend in de gaten. Niet alleen van Rotterdam trouwens, maar van de vijf grootste steden van ons land. Dat zijn respectievelijk Amsterdam (937.595 inwoners), Rotterdam (671.863 inwoners), Den Haag (566.481 inwoners), Utrecht (375.461 inwoners) en Eindhoven (246.580 inwoners). Deze vijf steden vormen gezamenlijk ook het economisch powerhouse van het land. Het is dan ook logisch dat een groot deel van de Nederlandse woningbouwopgave, 100.000 woningen per jaar, in deze steden moet worden gerealiseerd. Rotterdam wil daarom jaarlijks tussen de 3.500 en 4.000 nieuwbouwwoningen per jaar opleveren. Niet heel ambitieus vinden wij. Zo hebben wij al eerder laten zien dat veel Europese steden van vergelijkbare omvang een veel grotere ambitie hebben op dit vlak. Daarnaast vertelt de nieuwbouw van woningen niet het hele verhaal, aangezien er ook volop wordt gesloopt, getransformeerd (van bijvoorbeeld winkel of kantoor naar woning) en gesplitst of samengevoegd. Hoeveel woningen er dus jaarlijks netto worden toegevoegd is van vele variabelen afhankelijk.
Goed, dan nu de cijfers. Het Centraal Bureau voor de Statistiek houdt maandelijks bij hoe groot de woningvoorraad in iedere gemeente is en dus ook hoeveel nieuwbouwwoningen er zijn opgeleverd, hoeveel woningen er op andere manieren zijn toegevoegd (door splitsing of transformatie) en hoeveel woningen er zijn verdwenen door bijvoorbeeld sloop of samenvoeging van woningen. Om een zo’n objectief mogelijk beeld te geven kijken we natuurlijk niet een paar maanden terug, maar hebben we onderzocht hoe de woningvoorraad in de G5 is veranderd sinds 2012.
De tekst loopt door onder de afbeelding.
Nieuwbouwwoningen
Allereerst kijken we in bovenstaande grafiek naar de groei van de woningvoorraad door nieuwbouw. Wat daarin vooral opvalt is dat Amsterdam met afstand de meeste nieuwwoningen heeft opgeleverd, zo’n 60.000 in de periode waarnaar we kijken. Logisch ook, Amsterdam heeft een zeer sterke economie, een bruisend cultureel- en uitgaansleven en is daarom ook internationaal een grote magneet. Je zou echter wel verwachten dat Rotterdam op de tweede positie terug te vinden zou zijn. De stad heeft zeker vanaf de jaren ’10 een grote transformatie doorgemaakt met de oplevering van markante gebouwen zoals het Centraal Station, de Markthal en diverse woontorens zoals de Zalmhaven en de Cooltoren. Maar helaas, Rotterdam staat op de vierde plek met slechts iets meer dan 18.000 opgeleverde nieuwbouwwoningen in deze periode. Qua procentuele groei van de woningvoorraad is Rotterdam zelfs de slechts presterende stad van de G5 met een magere 6% groei in de onderzochte periode. Zet dat eens af tegen circa 18% groei in Eindhoven en Amsterdam. Dan gaat er toch iets niet helemaal goed. Zie ook de grafiek hieronder.
De tekst loopt door onder de afbeelding.
Het verschil met bijvoorbeeld Amsterdam is dat daar verspreid over de hele stad grote bouwblokken worden opgeleverd, terwijl in Rotterdam de focus vooral lag op de ontwikkeling van woontorens in het centrum en waarbij er in de oude stadswijken of naoorlogse wijken nauwelijks werd gebouwd. En als er al werd gebouwd dan voornamelijk in zeer lage dichtheid waarbij eerst grootschalig is gesloopt. Hierdoor kwamen er regelmatig minder woningen terug dan er zijn gesloopt. Denk bijvoorbeeld aan projecten als ‘De Weg naar Kralingen’ in Kralingen-West of ‘Bloemfontein’ in de Afrikaanderwijk.
Rotterdam Sloopstad
Over slopen gesproken; daarin is Rotterdam de absolute nummer 1. Door sloop en overige onttrekking (zoals bijvoorbeeld samenvoeging) zijn er in de door ons onderzochte periode zo’n 18.000 woningen verdwénen. Inderdaad, er is net zoveel gesloopt of anders aan de woningmarkt onttrokken als dat er nieuwbouw is gepleegd! Zonder splitsing van woningen of het ombouwen van verouderde kantoren zou Rotterdam dus nog net zoveel huizen hebben als in 2012.
De tekst loopt door onder de afbeelding.
Zoals je in bovenstaande grafiek kan zien wordt ook in de andere steden volop gesloopt, maar toch in mindere mate dan in Rotterdam. Nu zijn wij niet tegen sloop, maar zorg er dan in ieder geval voor dat er minstens net zoveel woningen voor terugkomen en daar heeft het in Rotterdam de laatste jaren nogal aan geschort. De sloop van de Tweebosbuurt is daar natuurlijk een bekend voorbeeld van. Voor de gesloopte 535 woningen komen er slechts 374 terug. In totaal zijn er sinds 2012 in Rotterdam 18.234 woningen gesloopt of onttrokken aan de woningvoorraad en 18.554 woningen nieuw gebouwd. Dat betekent dat er in 12 jaar 320 woningen zijn toegevoegd. Maar, in de cijfers over onttrekkingen staat in 2016 een grote correctie voor Rotterdam. Iets wat je ook ziet in de jaren ervoor en erna voor Utrecht en Amsterdam. Dat heeft te maken met een correctie op stacaravans en studentenhuisvesting. Als we dat jaar niet meetellen (aangezien de gemeente niks kan doen aan veranderende wetgeving waarin bepaald wordt wat wel of geen officiële woning is) komen we uit op een plus van 5.000 woningen in de afgelopen 12 jaar. Dat betekent dat een groei van een schamele 417 woningen per jaar. Dit betekent dat, in een toch al overspannen woningmarkt, de druk op die markt nóg groter wordt.
En die druk dit is echt enorm. In het derde kwartaal van 2023 waren er namelijk 93.276 actief woningzoekenden in Rotterdam. Laat dit getal eens op je inwerken en bedenk dan dat er jaarlijks dus maar een paar extra woningen beschikbaar komen op de Rotterdamse huizenmarkt. De Rotterdamse sloopdrift gecombineerd met een behoorlijk lage bouwambitie zorgt er dus voor dat het steeds moeilijker wordt om aan een woning in onze mooie stad te komen.
Wat te doen?
Volgens ons moet allereerst de bouwambitie echt fors omhoog, want zonder ambitie kom je nergens. Neem een voorbeeld aan Amsterdam, waar de gemeente inzet op de bouw van minimaal 7.500 woningen per jaar. Dat is dubbel zoveel als de 3.000 tot 4.000 in Rotterdam. Daarnaast kan er veel meer gebouwd worden in de wijken buiten het centrum. We zien gelukkig al wel een voorzichtige kanteling door in te zitten op o.a. Feyenoord City, Rotterdam Oostflank en M4H. Maar dit kan en moet echt nog beter. Zo is er een groot onbenut potentieel rondom diverse metrostations, zoals Melanchtonweg of Meijersplein en in de Post ’65 wijken zoals Zuidwijk of het Lage Land. De vraag is er, nu nog de wil om écht te bouwen! De kansen liggen voor het oprapen.