rtm xl woonvisie

Alternatieve Woonvisie Rotterdam

“Rotterdam kan het zich niet permitteren klein te denken”, stelde onze burgemeester Aboutaleb op de nieuwjaarsreceptie van Rotterdam Partners. Een rake uitspraak, waar RTM XL het volkomen mee eens is. Deze Alternatieve Woonvisie Rotterdam is dan ook een concretisering van deze uitspraak, want juist op woongebied kan Rotterdam het zich niet permitteren klein te denken. Door de oplevering van spraakmakende gebouwen zoals De Rotterdam, het nieuwe Centraal Station en de Markthal heeft Rotterdam zich nationaal maar zeker ook internationaal in de kijker gespeeld en is het imago van de stad sterk verbeterd. Die positieve flow moet Rotterdam omzetten in daden om de economie van de stad te versterken. Een uitmuntende woonstad zijn is daarin essentieel, maar op dat gebied valt er nog een wereld te winnen en een ambitieus beleid op dit vlak is dan ook meer dan ooit nodig om aansluiting te blijven houden met andere steden op het (inter)nationale speelveld.

In deze alternatieve Woonvisie geeft RTM XL haar visie op hoe de komende jaren het wonen in Rotterdam aantrekkelijker, leefbaarder en leuker gemaakt kan worden.

 

Doelstelling van de gemeente

De concept-Woonvisie Rotterdam is een vergezicht op de aantrekkelijke woonstad. Wethouder Schneider schrijft in de inleiding van de Woonvisie dat zijn ambitie hoog is. Volgens Schneider moet de stad sociaal-economisch weerbaarder worden, waar het prettig leven en werken is voor iedereen. Kwalitatief goede woningen zijn hierbij een belangrijke voorwaarde. Daarnaast zijn hoogwaardige woonmilieus nodig om Rotterdam op de kaart te zetten als vestigingsplaats voor bedrijven en hoger opgeleiden.

Het doel van het Rotterdamse woonbeleid zou volgens de concept-Woonvisie Rotterdam de komende jaren onveranderd blijven: een aantrekkelijke woonstad met een sterke economie. Hiervoor zijn in de stad meer ‘sterke schouders’ nodig, hoger opgeleiden met hogere inkomens, maar ook werkenden met lagere en middeninkomens. Naast voldoende werkgelegenheid zijn hiervoor meer kwalitatief hoogwaardige en gedifferentieerde woonmilieus nodig. Volgens de concept-Woonvisie Rotterdam zou de stad al op de goede weg zijn bij het realiseren van dit doel.

 

Trends en bouwopgave volgens de gemeente

De gemeente zet in haar concept-Woonvisie Rotterdam koers naar 2030. De bevolkingsgroei zet volgens de prognose door en het opleidingsniveau van de Rotterdammers stijgt. Daarnaast ontstaat er meer flexibilisering van de arbeidsmarkt, en bevestigt de gemeente het feit dat stedelijk wonen weer in trek is. Er ontstaat een toenemende vraag naar goede huurwoningen in het middensegment en er komen nieuwe partijen (zoals buitenlandse beleggers) op de woningmarkt.

Volgens de huidige bevolkingsprognose zal het aantal inwoners van Rotterdam verder groeien van 618.000 in 2014 naar 676.000 in 2030. Dat komt neer op een groei van 58.000 inwoners in 16 jaar tijd. Oftewel een gemiddelde groei van 3.625 inwoners per jaar.

Daarnaast stijgt het aantal woningen; van 299.800 in 2014 tot circa 316.000 in 2030. Bovendien verandert de samenstelling van de woningvoorraad. Er komen 36.000 woningen in het middeldure/dure segment bij en er verdwijnen 20.000 woningen in het goedkope segment. De gemeente hanteert als grens tussen middeldure/dure en goedkope woningen een huur van 616 euro per maand of een WOZ-waarde van 122.000 euro (prijspeil 2015). De woningvoorraad neemt dus in 16 jaar tijd toe met 16.200 woningen, gemiddeld 1.012 woningen per jaar.

De gemeente Rotterdam hanteert in haar concept-Woonvisie drie belangrijke opgaven:

  • Meer aantrekkelijke woonmilieus realiseren
  • Zorgen voor een woningkwaliteit met toekomstwaarde
  • De basis op orde houden

 

Tegenstrijdigheden concept-Woonvisie Rotterdam

De doelstellingen van de gemeente Rotterdam zijn ambitieus en de importantie hiervan kunnen wij alleen maar onderstrepen. RTM XL zet echter grote vraagtekens achter de manier hoe de gemeente Rotterdam haar doelstellingen de komende jaren wil verwezenlijken. Eén van de doelstellingen van de gemeente is de basis op orde houden. De realiteit is dat 20.000 goedkope woningen worden gesloopt en dat er 36.000 middeldure/dure woningen voor terugkomen. Het aandeel middeldure/dure woningen wordt daarmee sterk verbeterd, maar het aandeel goedkope woningen – die juist die belangrijke basis vormen – neemt hierdoor flink af.

Daarnaast is de concept-Woonvisie Rotterdam vooral gericht op de vigerende bevolkingsprognose. Deze prognose is gebaseerd op demografische kenmerken van de afgelopen jaren zoals bevolkingsontwikkeling, sterfte en migratie, gecontroleerd voor de huidige bevolkingsopbouw naar leeftijd. De enorme aantrekkingskracht van de stad Rotterdam die nu aan het ontstaan is wordt hierin niet meegenomen. Ook de (inter)nationale transitie van een toenemende trek van platteland naar de stad en het langer in de stad blijven wonen van starters (gezinnen) is niet meegenomen in de prognose.

Bovendien heeft wethouder Schneider het over hoge ambities en stelt burgemeester Aboutaleb terecht dat Rotterdam het zich niet meer kan permitteren om klein te denken. Wil Rotterdam daadwerkelijk die ambitieuze doelstellingen verwezenlijken dan moet het een woonvisie opstellen die (ver) boven de huidige bevolkingsprognose uitsteekt. Nu de werkgelegenheid aantrekt, de aantrekkelijkheid van Rotterdam het hoogst gewaardeerd wordt sinds jaren en de woningmarkt aantrekt is het nu hét moment om een stevige visie op tafel te leggen. Een visie die bewoners en ondernemers uitnodigt om in de stad te blijven, of juist naar Rotterdam toe te trekken. Werkgelegenheid en bevolkingsgroei zijn immers onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een aantrekkelijke stad met goede woonmilieus versterkt dat effect.

Huidige stand van zaken

Vrijwel dagelijks komen er berichten in de media voorbij waaruit blijkt dat de aantrekkelijkheid van de stad in het algemeen, en die van Rotterdam in het bijzonder, blijft toenemen. Rotterdam wordt door jongeren en starters op de woningmarkt als hip en betaalbaar ervaren (Algemeen Dagblad, 13 augustus 2015). De woningprijzen in Rotterdam stijgen de laatste tijd echter sneller dan die op landelijk niveau (Nu.nl, 7 augustus 2015). Enerzijds is dat goed, omdat Rotterdam altijd erg laag geprijsd was in vergelijking tot de andere grote steden van Nederland, waardoor het voor investeerders niet altijd interessant was om in Rotterdam te investeren. Deze prijsstijging is dan ook een teken dat de vraag flink aan het toenemen is en het aantal inwoners van Rotterdam flink kan stijgen, als ook de bouwproductie omhoog gaat. Anderzijds is het nadeel van hogere huurprijzen dat de toch al slecht bediende markt voor middeldure woningen (huur en koop) nog slechter zal worden. Deze essentiële middengroep, die gevormd wordt door de studenten van nu en die aan het begin van hun woningcarrière staan, hebben op dit moment de keuze: in een te krappe woning blijven zitten (bijvoorbeeld studentenwoning) of wegtrekken naar een andere gemeente.

Gelukkig neemt het aantal bouwplannen op de korte termijn in de stad snel toe, waardoor de doelstellingen in de concept-woonvisie Rotterdam nu al bijna achterhaald zijn. Binnen afzienbare tijd zullen projecten zoals Bright, Rotta Nova, Fenixloodsen, de Nieuwe Admiraliteit, Coolhaven, Westewagenstraat, torens op en rond het Wijnhaveneiland, Cool en rond de Kruiskade duizenden woningen toevoegen aan locaties in en rondom het centrum. Maar ook het aantal kleine invulprojecten, vaak vanuit kleine nieuwe ondernemers geïnitieerd, stijgt. Deze vaak bijzondere projecten laten de kwaliteit en diversiteit van de wijken toenemen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan aan de lofts van Moervast in Crooswijk (Rakstraat), de Noordsingel Lofts van New Industry aan de Noordsingel en natuurlijk de diverse Plug-projecten zoals die aan de Pannekoekstraat. Maar ook de bijzondere transformatieprojecten zoals de ombouw van de Noordsingelgevangenis en het Zuiderziekenhuis.

De stad is dan ook razend populair als woninglocatie, en vrijwel alle studies zijn het er over eens dat dit de komende decennia ook zo zal blijven (Cobouw, 11 augustus 2015). Voor steden als Den Haag en Amsterdam kan dit problemen opleveren, omdat zij een compact en dichtbebouwd centrum hebben, waardoor de woningbouwproductie aan de rand moet plaatsvinden. In Rotterdam is die ruimte echter nog ruimschoots beschikbaar. In het centrum is nog voldoende capaciteit voor (tien)duizenden appartementen, en de Stadshavens bieden de komende decennia nog enorm veel ruimte voor eengezinswoningen en andere woningtypologiën.

Een forse stijging van de woningvoorraad is echter niet terug te zien in de concept-Woonvisie Rotterdam, terwijl de ambities die worden uitgesproken wel om een hoger aantal inwoners in de stad vragen. Om (nieuwe) bedrijven aan de stad te binden zijn aantrekkelijke binnenstedelijke woonmilieus hard nodig. Deze woonmilieus hebben een hoge dichtheid en kenmerken zich door een grote diversiteit aan voorzieningen en woontypologiën. In de concept-Woonvisie Rotterdam komen er tot 2030 slechts 16.000 woningen bij. Ter vergelijking, in Amsterdam zijn zeker 240.000 tot 300.000 woningen nodig, hoewel er ‘slechts’ voor 65.000 een harde plancapaciteit is (Gebiedsontwikkeling.nu, 6 augustus 2015). Dit zijn echter nog steeds tienduizenden woningen meer dan er in Rotterdam gepland staan. Echter, de woningbouwopgave aldaar is niet alleen maar binnenstedelijk op te lossen. Reistijden vanuit de buitenwijken van Amsterdam naar het centrum van de stad zullen dus toe gaan nemen, waardoor ook Rotterdam een interessant alternatief kan worden voor mensen die in Amsterdam werken.

Niet alleen in Amsterdam, maar ook in Eindhoven zijn de ambities (relatief) vele malen hoger dan in Rotterdam. De 220.000 inwoners tellende stad zou volgens burgemeester Rob van Gijzel in de komende decennia door moeten groeien naar 300.000 inwoners (Binnenlands Bestuur, z.d.). Wanneer je een dergelijke ambitie zou vertalen naar het Rotterdamse bevolkingsaantal, dan zou de stad over enkele decennia 842.000 inwoners moeten tellen. De problemen waar Eindhoven nu mee kampt (te weinig OZB-inkomsten, niet aantrekkelijk genoeg voor expats) zijn dezelfde problemen die Rotterdam kent. De huidige verdeling van het aantal inwoners in Rotterdam is scheef, waardoor de middeldure/dure huishoudens de te lage inkomsten vanuit de goedkope huishoudens moeten opvangen. Hierbij valt te denken aan de afvalstoffenheffing, waar het afgelopen jaar veel om te doen was binnen de gemeente Rotterdam, maar ook het noodzakelijke onderhoud aan de riolering, de herinrichting van de buitenruimte en het op peil houden van voorzieningen en openbaar vervoer. Al deze punten kunnen makkelijker uitgevoerd worden wanneer er meer OZB-inkomsten de gemeentekas binnenkomen vanuit middeldure/dure huishoudens, zonder dat de woningvoorraad voor goedkope huishoudens nog verder omlaag gaat.

Stedelijk wonen heeft ook invloed op het verplaatsingsgedrag (Klingens, 2014). Stedelingen reizen minder vaak met de auto en hebben ook minder vaak een eigen auto in bezit. Dit is te verklaren doordat veel bestemmingen op loop- of fietsafstand liggen. Vaak wonen stedelingen ook dichtbij een metro- of treinstation; deze locaties zijn extra aantrekkelijk vanwege hun ov-bereikbaarheid. Bij het realiseren van nieuwe woningen zou extra gelet moeten worden op het bouwen op en rond bestaande metro- en treinstations. Het effect hiervan is buiten de stad, langs de Randstadrail-stations al zichtbaar.

Niet alleen de woningvoorraad, ook de werkgelegenheid neemt toe. Bestaande ondernemingen in de stad breiden uit (MVRDV) en zijn weer op zoek naar personeel. De start-up ondernemingen (Tribes, CIC, Science Tower) doen het soms al op voorhand goed en trekken nieuwe werkgelegenheid aan (Philips, Aegon, Deloitte). Het is nu hét moment om dit vliegwieleffect een impuls te geven. Investeren in de wijken direct rond het centrum door corporatiewoningen als (klus)woningen op de markt te brengen. Verdichten in het centrum door het toevoegen van appartementen. Daarnaast investeren op Zuid om het woonmilieu te verbeteren en ervoor te zorgen dat de inwoners woningcarrière binnen de eigen wijk kunnen maken.

Hiervoor is een ambitieuze Woonvisie nodig, gedragen door de gemeente en inspirerend voor alle betrokken partijen. Een Woonvisie die bovendien een duidelijke koers aangeeft, hoe de wijken de komende jaren zullen veranderen.

Kortom, de trends die gaande zijn wijzen de goede kant op voor Rotterdam. De concept-Woonvisie Rotterdam speelt echter onvoldoende in op deze trends, en laat zich teveel leiden door een bevolkingsprognose die is gebaseerd op ontwikkelingen uit het verleden, terwijl Rotterdam alleen al het afgelopen jaar enorm sterk is gestegen qua aantrekkelijkheid en de blik dus meer dan ooit naar de toekomst zou moeten richten.

 

Onze doelstelling

Naar aanleiding van de gemeentelijke ambities en de huidige en verwachte ontwikkelingen in Rotterdam en in Nederland heeft RTM XL haar eigen doelstellingen geformuleerd. Hierbij gaan wij zelfs uit van een bescheiden groei. Wanneer de trek naar steden, werkgelegenheid en aantrekkelijke woonmilieus elkaar blijven versterken dan zal over vijf jaar deze woonvisie naar boven bijgesteld moeten worden. Ook de ontwikkeling van de rest van de Randstad is van invloed op de ontwikkeling van Rotterdam, en natuurlijk de internationale migratiestromen in een globaliserende wereld.

Onze doelstellingen zijn:

  • De Woonvisie moet inzetten op een hogere groei dan de huidige prognose aangeeft. Alleen dán worden de gestelde ambities waargemaakt. Onze doelstelling is dat Rotterdam groeit van de huidige 625.000 inwoners (2015) naar 700.000 inwoners in 2030. Op de langere termijn kan Rotterdam uitgroeien tot een stad met 850.000 inwoners in 2050.
  2015 2030 2050
Centrum 32.000 55.000 85.000
Rotterdam 625.000 700.000 850.000

De groei-ambitie van RTM XL

  • Belangrijk is dat woonmilieus hun aantrekkelijkheid niet verliezen, en zelfs versterken. Dit betekent dat het voorzieningenniveau en het OV-aanbod per wijk in stand gehouden moet worden en waar nodig zelfs wordt verbeterd. Wanneer een wijk geherstructureerd wordt dan dient de woningvoorraad minimaal gelijk te blijven aan de oude woningvoorraad. Een voorbeeld; wanneer 100 gedateerde appartementen worden vervangen voor 50 eengezinswoningen, bouw dan ter compensatie ook een nieuwe appartemententoren in de wijk van minimaal 50 woningen.
  • Zorg voor diversiteit in woonwijken. Op deze manier kunnen bewoners wooncarrière maken binnen de buurt. Met name voor de wijken die nu al hoog op de agenda staan, zoals de wijken in Rotterdam-Zuid, is het belangrijk dat hier een forse inhaalslag wordt gemaakt. In het verleden zijn veel inwoners van Rotterdam-Zuid die het zich konden veroorloven weggetrokken naar andere wijken, zoals de vinexlocatie Carnisselande. Hierdoor verslechtert het woonmilieu van de wijk. Daarnaast zorgt een variatie van woningen (corporatie, vrije sector, koop, appartement, eengezinswoning etc.) ook voor diversiteit in de wijk.
  • Op dit moment wordt er vooral ingezet op studentenwoningen (Nieuwe Admiraliteit, Bright, Westewagenstraat, Student Hotel) en op middeldure/dure woningen (eengezinswoningen in Nieuw Crooswijk, De weg naar Kralingen, appartementen in het centrum). Voor veel starters en jonge gezinnen blijft echter een gat bestaan in de woningvoorraad. Investeer daarom ook in goedkope en middeldure appartementen voor bijvoorbeeld alleenstaanden en eengezinswoningen die zowel qua prijsklasse als woonmilieu passen bij de doelgroep.
  • Woonwensen komen niet overeen met nieuwe woonmilieus. Hierdoor trekken starters en gezinnen noodgedwongen de stad uit en komen op hun best in een omliggende gemeente terecht. Dit is nu een enorme kans, want deze doelgroep kan de stadseconomie een grote stap vooruit brengen. Rotterdam zou nieuwe woontypologiën kunnen ontwikkelen die deze doelgroep kan vasthouden en hierbij is het soms goed om verder te kijken dan de huidige bekende typologiën. Dat gezinnen kiezen voor een rijtjeshuis hoeft niet te betekenen dat er rijtjeshuizen gebouwd moeten worden in de binnenstad. De randvoorwaarden zouden onze input moeten zijn en niet de bekende vorm. Laat stedenbouwkundig ontwerpers op zoek gaan naar nieuwe stedelijke woonvormen met hoge dichtheden.  

Daarnaast doet RTM XL een aantal aanbevelingen om woonmilieus er zo aantrekkelijk mogelijk uit te laten zien. Hierdoor kan Rotterdam in optima forma profiteren van de hernieuwde aantrekkingskracht op steden en in het bijzonder op Rotterdam.

Onze aanbevelingen zijn:

  • Zorg voor verdichting van bestaande wijken, waardoor het draagvlak voor voorzieningen (winkels, horeca, openbaar vervoer, buitenruimte, cultuur) ook verbeterd wordt.
  • Zorg voor gesloten bouwblokken waardoor een intieme en rustige binnenruimte ontstaat voor de bewoners. Zo stimuleer je hiermee een gevarieerd woningaanbod door het aanbieden van interessante, speelse hoekwoningen. Een goede hoekoplossing verbindt straten, terwijl de nu veel toegepaste strokenbouw juist die verbindingen doorsnijdt. Hoekoplossingen zorgen ook voor een hogere sociale controle.
  • Zorg voor diversiteit; appartementen en eengezinswoningen, sociale woningbouw en duurdere woningen. Zorg ook voor een vloeiende overgang. Op dit moment worden veel duurdere woningen direct naast sociale woningbouw gebouwd (Soetendael, Nieuw Crooswijk, De Weg naar Kralingen). Wanneer de overgang vloeiender wordt (bijvoorbeeld door tussen sociale woningbouw en duurdere koopwoningen ook middeldure huurwoningen te bouwen) zorg je voor een betere sociale cohesie.
  • Zorg voor aantrekkelijke sociale huurwoningen. In de jaren 80 is de oude woningvoorraad zo goedkoop mogelijk en in snel tempo opgeknapt. Deze woningen zijn inmiddels versleten en zien er onaantrekkelijk uit. Met de huidige technieken en expertise kan nieuwe sociale woningbouw er ook aantrekkelijk uitzien, waardoor het woonmilieu verbetert. Een goed voorbeeld is de nieuwbouw aan de Oranjeboomstraat (de Volkskrant, 25 juni 2015). Maar ook de private ontwikkeling in Amsterdam, waar goedkope huurwoningen gecombineerd worden met voorzieningen, is een goed voorbeeld voor Rotterdam (Telegraaf, z.d.). Maar ook bestaande (sociale) woningbouw zou bij renovatie een visueel aantrekkelijkere gevel kunnen krijgen, wat direct een positief gevolg heeft op de aantrekkelijkheid van de woonbuurt.
  • Maak concrete stadsplannen (geen visies!) per wijk. Voor de lange termijn (komende 30 jaar) en de korte termijn (5 jaar). Hier moet in staan waar het met de wijk heen moet als het gaat om aantallen woningen, waar die dan staan, voorzieningen zoals openbaar vervoer en werkplekken. Hierdoor ontstaat een duidelijk beeld waar de stad zich naartoe ontwikkelt en waar investeringsmogelijkheden liggen voor private partijen. De gemeente kan dan ook duidelijk aangeven waar wel en niet aan wordt meegewerkt. Per wijk kan worden aangegeven of er in de toekomst meer of minder woningen komen en hoe zich dat zou moeten ontwikkelen. Nu vindt er vaak verdunning plaats doordat kleinere appartementen worden vervangen door grondgebonden woningen zonder dat er een overkoepelend plan ligt waarin wordt gekeken wat de gevolgen hiervoor zijn op de langere termijn. In en rond het centrum moet de inzet zijn om het aantal woningen te verhogen in plaats van te verlagen. In een lange termijnplan kan goed worden aangegeven hoe dat doel behaald kan worden op een niveau wat het bouwplan overstijgt.

Met deze doelstellingen en aanbevelingen zijn wij ervan overtuigd dat de gestelde ambities door de gemeente Rotterdam ook vertaald worden in toekomstige woningbouw in en rond het centrum van de stad. We hopen dat we met ons advies de gemeente hebben geïnspireerd en tot een daadkrachtige én daadwerkelijk ambitieuze Woonvisie zal komen voor de komende jaren.

 

Geef een reactie

Het e-mailadres wordt niet gepubliceerd. Verplichte velden zijn gemarkeerd met *