Waarom is die dichtheid zo belangrijk? Is het niet lekker om een beetje de ruimte te hebben? Is dat niet juist het voordeel van Rotterdam? Nee dus, het is juist het grootste probleem dat Rotterdam heeft. Om dat te onderbouwen zullen we nu enkele belangrijke voordelen van een verdichte stad benoemen namelijk kwaliteit, economie en duurzaamheid. Daarna gaan we wat dieper in op de genoemde ambitie om van de binnenstad het dichtstbevolkte stuk Nederland te maken.
Dichtheid en draagvlak voor een aantrekkelijke stad
Dichtheid vergroot het draagvlak voor voorzieningen die het voor mensen aantrekkelijk maakt om in een stad te wonen. Jong talent woont bij voorkeur in een stad waar veel te doen is. Hoe meer mensen, hoe groter de kansen voor ondernemers die een koffietent, een winkel of een restaurant willen starten. Ook het draagvlak voor meer specifieke voorzieningen wordt groter, zoals hoogfrequent openbaar vervoer, een hoge kwaliteit buitenruimte, een restaurant met een zeer specifieke keuken. Wil Rotterdam de concurrentie aankunnen met andere steden in West Europa dan zal die aantrekkelijke binnenstad met veel inwoners en veel voorzieningen snel verder tot ontwikkeling moeten komen. Die kwaliteit die je wilt bieden hangt dus direct samen met de kwantiteit van het aantal inwoners, en daarmee is de kwantitatieve ambitie waartoe wij oproepen gelijk ook een kwalitatieve ambitie.
Dichtheid en economie
Uit verschillende onderzoeken blijkt dat dichtheid de interactie vergroot tussen mensen (talent) en daarmee zorgt voor meer innovatie. Harvard economist Edward Glaeser gaat hier uitgebreid op in in zijn boek ‘Triumph of the city’. De interactie tussen mensen zorgt voor nieuwe ideeën die zonder die interactie niet zouden ontstaan. Hoe hoger de dichtheid, hoe groter de kans dat mensen elkaar inspireren. Een hogere dichtheid zorgt dus voor meer kansen en dit trekt weer nieuwe mensen aan. De kans op het ontstaan van nieuwe, succesvolle, ondernemingen is daarom groter in steden met een hoge dichtheid. Dit is het effect van clustering. Een veel hogere dichtheid van de binnenstad van Rotterdam kan dus enorme positieve gevolgen hebben voor de economie van de stad.
Het overgrote deel van de innovaties op de wereld vindt plaats in grote, dichtbebouwde stedelijke regio’s. Dit komt door ‘tacit knowledge’, de kennis en inspiratie die je opdoet door sociale contacten (netwerk) van mensen met dezelfde interesse. In een grotere stad met een hogere dichtheid zijn er meer mensen te vinden die hun kennis kunnen uitwisselen. Grotere steden met een hogere dichtheid hebben daardoor gemiddeld hogere inkomens en meer patentaanvragen dan je op basis van enkel hun grootte zou mogen verwachten.
Richard Florida zegt hier in ‘Who’s your City?’ het volgende over:
“When people–especially talented and creative ones–come together, ideas flow more freely, and as a result individual and aggregate talents increase exponentially: the end result amounts to much more than the sum of the parts. This clustering makes each of us more productive, which in turn makes the place we inhabit even more so–and our collective creativity and economic wealth grow accordingly. This in a nutshell is the clustering force. One consequence of the clustering force is a sorting of regions into an economic hierarchy.”
Dichtheid en duurzaamheid
Hoe hoger de dichtheid van een stad, hoe beter het openbaar vervoer kan worden ontwikkeld en hoe vaker mensen met de fiets of te voet op pad zullen gaan. Hoe hoger de dichtheid, hoe lager dus het gebruik van de auto. Mensen zullen gemiddeld ook korter onderweg zijn en het is makkelijker om verschillende activiteiten te combineren. Gemiddeld zal er per inwoner veel minder infrastructuur en grond nodig zijn in een omgeving met hoge dichtheid en dat spaart kostbare landbouwgrond en natuur buiten de stad. Ook is gestapelde bouw energie-efficiënter dan vrijstaande bouw. Het energieverbruik van mensen die in hoge dichtheid wonen is dan ook fors lager dan van mensen die in buitenwijken of in het buitengebied wonen. Mensen woonachtig op Manhattan hebben gemiddeld de kleinste ecologische voetafdruk van de Verenigde Staten, en dat komt puur door de plek waar ze wonen en de leefstijl die daar bij hoort.
Harvard economist Edward Glaeser zegt hierover het volgende:
“The policy prescription that follows from this is that environmentalists should be championing the growth of more and taller skyscrapers. Every new crane in New York City means less low-density development. The environmental ideal should be an apartment in downtown San Francisco, not a ranch in Marin County.”
Er zijn dus verschillende redenen waarom we de binnenstad van Rotterdam snel moeten willen verdichten. In de binnenstad van Rotterdam wonen per 2010 volgens de cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek 31.325 mensen op 4,38 vierkante kilometer (km2). De dichtheid van het centrum als geheel is daarmee 7.154 inwoners per km2. Natuurlijk vergelijken we vaak met Amsterdam. Daar wonen in het centrum 82.655 mensen op 6,28 km2, een dichtheid 13.156 inwoners/km2. Internationaal gezien is dat nog niet eens bijzonder. Geheel Manhattan en Parijs zitten rond de 27.000 inwoners/km2 en op wijkniveau ga je dan soms naar dichtheden van rond de 60.000 inwoners/km2 zoals in bijvoorbeeld de zeer populaire Upper East Side Manhattan.
RTM XL wil tot 2020 een groei in de binnenstad van Rotterdam naar minimaal 40.000 inwoners. Daarna moet de Rotterdamse binnenstad fors doorgroeien om binnen 25 jaar naar ten minste 20.000 inwoners/km2 te gaan. Dat is een groei met ruim 56.000 inwoners naar 87.500 inwoners. Daarmee zou Rotterdam op dichtheid al ruim boven het centrum van Amsterdam uitkomen. Eventueel kan de stad daarna natuurlijk nog doorgroeien naar misschien wel de dichtheid van Parijs en Manhattan. Voor een dichtheid van 25.000 inwoners/km2 is een verdere groei nodig naar 110.000 inwoners.
Tot slot
RTM XL vindt deze ambitie van groot belang om de binnenstad van Rotterdam daadwerkelijk op topniveau te krijgen. Gemeente, ontwikkelende partijen en bevolking moeten hiervoor de handen ineen slaan. Met deze ambitie kan de stad ook voor de bewoners duidelijk maken waar we naartoe willen en waarom! Dit kan de bewoners en gebruikers van de stad ook enorm inspireren. Om deze groei mogelijk te maken moet worden ingezet op verschillende doelgroepen. Studenten, ouderen, starters, empty-nesters, gezinnen… Voor iedereen moet er wat te vinden zijn. Zowel grote (hoogbouw)projecten als kleine invullingen zijn daarbij nodig waarbij die laatsten ook kansen bieden voor particulier opdrachtgeverschap.
Rotterdam biedt ruimte en dus unieke kansen om de stad door te ontwikkelen op een manier zoals die in andere Europese binnensteden ondenkbaar is. Door deze duidelijke verdichtingsambitie uit te spreken kan de stad nationaal en internationaal duidelijk maken waar we naartoe willen. En achter die ambitie voor dichtheid zitten al de ambities op het gebied van duurzaamheid, kwaliteit, voorzieningenniveau en economische kracht die de stad versterken. Rotterdam wordt daarmee een stad met een unieke positie in West Europa, namelijk die moderne hoogbouwstad met hoge dichtheid waar enorm veel te beleven is en waar mensen volop kansen hebben om hun talenten te ontwikkelen.
4 gedachten over “RTM XL: Binnenstad Rotterdam naar hoogste dichtheid van Nederland!”
Goed stuk. Het is absoluut belangrijk te verdichten, maar het klinkt als een wensbeeld. De vraag blijft hoe deze ambitie te realiseren. Projecten zoals Calypso, B-Tower en Karel Doorman geven aan dat het probleem niet zit in de productie.
De kunst van het verleiden is nu van groot belang voor Rotterdam. Verder bouwen op het imago als stad voor ontmoeting. Daar waar mensen op het gebied van film en architectuur elkaar kunnen vinden. Het clusteren waar Florida over spreekt is al aan de gang. Focus en aandacht voor het uitbouwen en stimuleren van ontmoeting door blijven organiseren van congressen en festivals zoals IFFR, AFFR en een internationaal architectuur festival. Bijvoorbeeld niet de fysieke haven, maar ontmoeting voor de mensen uit de havensector is voor de stad van belang. Juist in de tijd van digitalisering ligt de kans voor Rotterdam om de fysieke ontmoeting mogelijk te maken. Een gevolg is dat men graag in je stad willen wonen en verblijven. Dus gelijktijdig bouwen aan identiteit, imago en stenen met ontmoeting als vast thema.
Tim , ik kan je aanraden je eerst wat in de markt voor nieuwe woningen te verdiepen, voordat je deze dromen als reële ambities presenteert. Het bouwen van woningen is niet het grootste obstakel voor verdere verdichting in de Rotterdamse binnenstad, maar gebrek aan klanten voor die woningen
De bouwmarkt voor woningen is een namelijk een vragersmarkt. Oftewel er wordt geen woning meer gebouwd dan het huidige tempo als er niet ook meer kopers en huurders komen.
De belangstelling voor wonen in Rotterdam en in het bijzonder voor de binnenstad (aan het water) is groeiende maar nog altijd heel beperkt.
De gegevens over het aantal nieuw gebouwde woningen en de leegstand in de afgelopen jaren toont aan dat het bouwen makkelijker is dan het verkopen in Rotterdam.
Voor Rotterdam en de binnenstad is er bovendien van een algehele woningverdunning sprake in de binnenstad. De trend is immers dat er per woning steeds minder bewoners zijn. Als je niet bouwt dan neemt het inwoneraantal van de binnenstad dus geleidelijk af.
Ook is belangrijk dat er geen grote lege bouwplaatsen meer in de binnenstad. Bouwen gaat dus ten koste van bestaande woningen (ipv kantoren, want dat is voorlopig nog erg duur; kantoren omzetten naar woningen is wel een mogelijke strategie, ook daar als er kopers zijn). Dat betekent dat er ook bewoners verdwijnen en meestal meer dan in dezelfde inhoud nieuw gebouwde woningen. Dat komt door de woningverdunning. Bouwen betekent dus verlies aan bewoners in het vervangen volume.
1e conclusie is dus dat je flink moet bouwen om het inwoneraantal in de binnenstad alleen al op peil te houden. Dat is iets anders dan groeien met 10.000 inwoners in 9 jaar.
De meerdere bewoners moeten komen uit het extra volume. Dat betekent hoogbouw. Voor hoogbouw is lang niet iedereen geïnteresseerd. Dat beperkt al weer het potentieel aantal kopers. Dat betekent aanzienlijk hoger bouwen dan het bestaande. Dat is niet goedkoop en alleen in een gunstige woningmarkt zijn die woningen te verkopen.
Tenslotte is er nog een milieuregelgeving, waardoor veel wenselijke bouw niet mogelijk is.
Kortom kijk eerst eens serieus naar de markt en steek dan je energie in een slim plan om meer kopers voor Rotterdam te interesseren voor kwalitatief aantrekkelijke woningen. Daar hebben we wat aan. In dromen komt niet niemand wonen.
Dat er allerlei mitsen en maren zijn is natuurlijk duidelijk. De woningmarkt, en zeker de huidige woningmarkt, is daar inderdaad een belangrijke van. Ik heb een aardig beeld van de woningmarkt in Rotterdam en er liggen volgens mij genoeg kansen die niet worden benut.
Zoals ik al aangeef in het artikel is het niet alleen een kwantitatieve ambitie maar ook een kwalitatieve ambitie. Zonder de aantrekkingskracht van de binnenstad te vergroten is het onmogelijk om genoeg mensen aan te trekken die er willen wonen. Ook ga ik uit van een telkens groeiende aantrekkelijkheid van de binnenstad door de behaalde extra inwoners waardoor juist de vraag naar woningen verder zal toenemen. Natuurlijk zijn de effecten moeilijk te voorspellen, maar je moet ergens je ambitie leggen. Of dat mijn cijfers precies moeten zijn is niet zo interessant, belangrijkste boodschap is dat de ambitie flink omhoog moet als je echt iets wilt bereiken.
Ik zie voor de korte termijn vooral kansen voor studentenhuisvesting en particulier opdrachtgeverschap (kleine invullingen en optoppen). Er zijn veel studenten die in of nabij de binnenstad willen wonen maar nu noodgedwongen in Ommoord zitten of thuis bij pa en ma in Berkel omdat die studentenwoning die ze zoeken er niet is. Daarnaast zijn er veel starters en gezinnen die in de stad willen wonen maar geen geschikte woning kunnen vinden en dan toch maar de stad uit gaan. Met kleine invullingen in particulier opdrachtgeverschap is het mogelijk om de komende jaren honderden inwoners voor de binnenstad te behouden.
Belangrijke reden om in de binnenstad te gaan wonen is ruime variatie en keuzes in woon- en werk mogelijkheden, dus ook particulier opdrachtgeverschap ! Verder is van belang voortdurende ‘vernieuwing’ van de stad (nieuwe impulsen), omgevingskwaliteit buitenruimte en diversiteit in voorzieningen. Vooral culturele voorzieningen maken de stad attractief en aantrekkelijk (ook voor internationaal toerisme). Een Stadsinitiatiefplan dat helaas niet geselecteerd is, is Proeftuin Hofbogen Artpark (www.artpark.nl). Dit plan had een relatieve bijdrage kunnen leveren aan: synergie met voorzieningen in de Hofbogen, verdichting van de binnenstad, nieuwe duurzame culturele voorziening, toerisme en versterking van de dynamiek van het centrum. Er wordt nu een nieuwe vestigingslocatie gezocht.